工場や倉庫の不動産を持っている法人を閉める場合、\n設備と不動産の整理を「どの順番で進めるか」が\n手残りを大きく左右します。
廃業時の工場・倉庫・土地はどうすれば良いですか？
廃業時の工場・倉庫・土地はどうすれば良いですか？
工場・倉庫の不動産を「自己所有か・借地・借家か」で分ける
廃業時の不動産対応は、自己所有か賃貸かによって全く異なります。
【自己所有の工場・倉庫・土地の場合】
売却・賃貸・解体という選択肢があります。設備を先に撤去してから売却するか、設備付きで「居抜き売却」するかで、手残りが変わります。
【借地・借工場の場合】
廃業時に設備を撤去して原状回復し、オーナーに返す必要があります。原状回復費（設備撤去・床・壁の修復）がかかります。ただし、オーナーとの交渉次第では「居抜き条件」で次のテナントに引き渡せる場合があり、原状回復費を大幅に削減できることがあります。
まず「自己所有か賃貸か」と「抵当権・担保設定の有無」を確認してください。
設備と不動産は「バラバラに売る」より「セットで売る」方が高くなる場合がある
工場の不動産と設備を別々に売却する場合、以下の問題が起こりやすいです。
・設備を先に撤去・売却すると、工場がガランとした「空の建物」になる
・空になった工場は不動産市場で「用途が限定される建物」として評価が下がりやすい
・買い手（不動産業者）が解体前提で買い取るため、売却価格が低くなる
一方、「工場・設備・在庫・取引先をまとめて引き継いでくれる事業者を探す（事業譲渡）」「設備付き工場として次の事業者に売却する（居抜き売却）」の場合、設備の価値が不動産価値に加算されるため、合計の手残りが多くなるケースがあります。
どちらが有利かは工場の規模・設備の状態・立地によって異なります。まず「設備を撤去してから売った場合」と「設備付きで売れた場合」の両方の試算を持っておくことが重要です。
抵当権・担保が設定されている場合の注意点
工場・土地に銀行借入の担保（抵当権）が設定されている場合、金融機関の承認なしに売却することはできません。
廃業前に以下を確認してください。
① 登記事項証明書を取得し、抵当権の有無・債権者（銀行）を確認する
② 担保を設定した金融機関に廃業の意向と売却計画を報告する
③ 売却代金で借入を返済し、抵当権を抹消する計画を立てる
売却価格が借入残高を上回れば問題ありません。下回る場合は差額についての返済交渉が必要です。この整理を事前にしておくと、売却交渉をスムーズに進めることができます。
借工場・借倉庫を返す前に「居抜き交渉」を試みる価値がある
借工場を廃業時に原状回復する場合、設備の解体・搬出・床や壁の修復費用が発生します。規模によっては数百万円以上になることもあります。
この原状回復費を削減する方法として「居抜き条件での解約交渉」があります。
【居抜き交渉とは】
設備をそのまま残した状態で次のテナントに引き渡す条件をオーナーと交渉することです。次のテナントが設備を活用できる業種（同業・食品・化学品等）であれば、オーナーにとっても早期テナント確保のメリットがあります。
すべての場合に成功するわけではありませんが、オーナーへの提案を試みることで、原状回復費の一部またはすべてを節約できるケースがあります。廃業の意向をオーナーに伝える前に、この交渉の可能性を整理しておきましょう。
工場・倉庫の売却は「宅建業者」に依頼する必要がある
不動産（工場・倉庫・土地）の売買・媒介（仲介）は、宅建業（宅地建物取引業）の免許が必要な業務です。設備買取業者・産廃業者・コンサルタントが「不動産も一緒に整理します」と言っても、宅建業の免許を持っていない場合は不動産売買の媒介はできません。
工場・倉庫の売却を進める際は、宅建業者（不動産業者）に依頼することが必要です。一般的な住宅系不動産業者より、「事業用不動産・工場・倉庫の売買実績がある業者」に依頼する方が、適切な買い手を見つけやすい傾向があります。
J-FUNDでは、愛知・岐阜・三重エリアの事業用不動産に詳しい宅建業者候補をご案内することができます。
「どこから手をつければいいか分からない」という段階からでも、整理のお手伝いをします。
よくある質問
ご相談の流れ
当社は、設備買取業者・M&A支援会社・不動産会社等の提携先から、広告料・紹介料・成約報酬等を受け取る場合があります。ただし、原則として複数候補を提示し、最終的な契約先はお客様ご自身に選択いただきます。
弁護士について
法的整理・破産・債務整理等が必要な可能性がある場合は、弁護士への相談をおすすめします。ご希望があれば、弁護士候補の情報提供は無料で行います。
当社は弁護士から紹介料・成約報酬を受け取りません。
まずは無料相談で、整理を始めましょう。
廃業・設備処分・リース・借入・不動産など、どこから手をつければいいか分からない方へ。
決断を急かすことはしません。まず状況を整理するところから始めましょう。